03/09/2010

LASTRICI SOLARI E TERRAZZI
 


 "Il condomino che ha l'uso esclusivo del lastrico solare, con funzione di copertura delle parti comuni dell'edificio, ha l'obbligo di curarne la manutenzione e l'eventuale ricostruzione, con diritto di rivalsa per la spesa ai sensi dell'art. 1126 cod. civ., ed è, pertanto, responsabile per i danni che possono derivare agli altri appartamenti dalla mancata riparazione ."
(App. Milano, sent. 3/01/1950)



"L'art. 1126 cod. civ. si applica anche nel caso di terrazze a livello aventi funzione parziale di copertura: in tal caso a dover concorrere alla spesa sono i condomini dei piani sottostanti alla terrazza"
(App. Roma, sent. 16/01/1961)


"L'art. 1126 cod. civ. si applica, oltre che all'ipotesi dei lastrici solari di uso esclusivo, anche alle terrazze a livello di proprietà esclusiva che abbiano funzione di copertura, anche parziale, dei piani sottostanti: la ripartizione delle spese va effettuata tenuto conto proporzionalmente dell'utilità della funzione di calpestio e di quella di copertura, applicandosi nella specie anche le norme del 2 e 3 comma art. 1123 cod. civ. Tuttavia, per quanto attiene ai parapetti ed altri simili ripari, dacché essi servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza, le spese che gli stessi richiedono sono tutte a carico di chi ha il diritto esclusivo di calpestio"
(Cass. n. 2651 del 13/11/1961)


"I lastrici solari sono quelle superfici terminali dell'edificio che hanno la preminente funzione di copertura-tetto, di protezione dell'edificio stesso, oltre ad eventuali funzioni utili, ma accessorie, come spazio praticabile ad usi diversi; essi possono essere costituiti anche da terrazze a livello di appartamenti, purché esplichino la funzione prevalente di copertura dei piani sottostanti. Per le spese relative alla manutenzione, riparazione e ricostruzione dei lastrici solari, quando essi siano oltre che in uso esclusivo anche di piena proprietà di un condomino, si applica sempre la disposizione dell'art. 1126 e non quella dell'art. 1125 cod. civ." 
(Cass. n. 1224 del 16/05/1963)


"L'art. 1126 cod. civ., secondo cui il condomino che ha l'uso esclusivo di un lastrico solare deve contribuire in ragione di un terzo per le spese di riparazione e ricostruzione, non è compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall'ultimo comma dell'art.1138 cod. civ.; pertanto il regolamento contrattuale di condominio può stabilire la ripartizione delle suddette spese in modo diverso, anche in proporzione al valore millesimale dei singoli appartamenti" 
(Cass. n. 1082 del 6/05/1964)


"La funzione delle terrazze a livello di copertura dei piani sottostanti non è essenziale e preminente come nel caso dei lastrici solari, bensì meramente sussidiaria rispetto all'altra derivante dalla loro natura e caratteristica di estensione ed integrazione dell'appartamento cui sono annesse. Conseguentemente la ripartizione delle spese di manutenzione o ricostruzione deve effettuarsi tra il proprietario della terrazza e gli altri condomini in proporzione dei vantaggi da essi rispettivamente ritratti, soccorrendo all'uopo la disposizione degli articoli 1123 e 1126 cod. civ."
(Cass. n. 3007 del 22/12/1967)


"La spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico o terrazza a livello va sopportata per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico o la terrazza serve, in proporzione del valore del piano di ciascuno; pertanto, non solo bisogna separare i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza, per porre a loro carico un terzo dell'onere della ricostruzione o riparazione, ma, nell'ambito dei rimanenti condomini, va fatta un'ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell'edificio coperta dal lastrico o dalla terrazza"
(Cass. n. 244 del 29/01/1974)


"Il condomino di un edificio che, come proprietario del piano attico, ha l'uso esclusivo di terrazze poste a livello del suo appartamento aventi anche funzione di copertura (lastrico solare) delle sottostanti parti dello stabile, deve concorrere alla spesa di riparazione o ricostruzione del lastrico solare soltanto nella misura di un terzo, restando gli altri due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari di piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno"
(Cass. n. 497 del 16/02/1976)


"Il proprietario esclusivo del lastrico solare partecipa ai diritti e agli obblighi della comunione delle cose e dei servizi dell'edificio che derivano dalla disciplina del condominio edilizio, anche se non sia proprietario di un piano o di una porzione di piano partecipando egli, pertanto, alla comunione del suolo su cui l'edificio insiste, deve regolarmente operarsi la detrazione dell'importo della quota di comproprietà a lui spettante per determinare l'indennità che egli è tenuto a corrispondere, in caso di sopraelevazione, agli altri condomini, a norma dell'art. 1127 c.c."
(Cass.  n. 1084 del 26/03/1976, )


"La spesa per la riparazione di una terrazza o di un lastrico di un edificio condominiale deve essere sopportata per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui la terrazza o il lastrico serve, in proporzione al valore del piano di ciascuno; l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione; a carico di colui che, oltre ad avere l'uso esclusivo della terrazza o del lastrico, sia anche proprietario di una delle unità  immobiliari ad essi sottostanti, sorge l'obbligo della doppia contribuzione alla spesa: per un terzo, quale utente esclusivo della terrazza o del lastrico, e in proporzione dei valore millesimale dell'unità compresa nella colonna sottostante a quelli, quale proprietario dell'unità medesima" 
(Cass. n. 2821 del 16/07/1976)


"La mancata applicazione dei criteri di riparto delle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni dell'edificio e dei lastrici solari di uso esclusivo, stabiliti rispettivamente dagli artt. 1123 e 1126 cod. civ., riguardo agli oneri connessi al disposto rifacimento dell'impermeabilizzazione del terrazzo a livello che siano posti a carico solamente del proprietario esclusivo di tale terrazzo, è giustificata quando tale rifacimento è stato reso necessario per fatto imputabile solamente al detto proprietario"
(Cass. n. 5604 del 28/11/1978)


«La funzione di copertura dei piani sottostanti delle terrazze a livello non è essenziale e preminente come nel caso dei lastrici solari, bensì meramente sussidiaria rispetto all'altra derivante dalla loro natura di estensione ed integrazione dell'appartamento cui sono annesse; conseguentemente, la ripartizione delle spese di manutenzione o ricostruzione deve effettuarsi tra il proprietario della terrazza e gli altri condomini in proporzione dei vantaggi da essi rispettivamente ritratti, soccorrendo all'uopo la disciplina degli artt. 1123 e 1126 cod. civ., salvo che le spese si siano rese necessarie per fatto imputabile solo a chi ha l'uso esclusivo del terrazzo» 
(Cass. n.1029 del 19/02/1986)



" In caso d'infiltrazioni d'acqua lamentate dal condomino proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale e provenienti dal terrazzo condominiale, tutti i condomini devono partecipare alla spesa sia per la riparazione del terrazzo stesso, sia per il risarcimento dei danni provocati, in quanto all'intero condominio compete la manutenzione del terrazzo."
(Trib. Roma, 20/01/1987)



"Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo a uno dei condo- mini - ovvero in proprietà esclusiva dello stesso - svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò, ai sensi dell'art. 1126 cod. civ. le spese per la sua riparazione o ricostruzione sono poste per due terzi a carico del condominio. Di conseguenza, anche i danni cagionati dalla mancata manutenzione del lastrico o del manto impermeabile che protegge l'ultimo piano dell'edificio non possono essere messi intera- mente a carico del proprietario o usuario del lastrico stesso, ma debbo- no essere risarciti col concorso del condominio nella proporzione prevista dalla citata norma."
(Cass. sez. ii, 14 febbraio 1987, n.1618)


«L'onere del condomino il quale sia stato gravato, ai sensi dell'articolo 1126 cod. civ., di 113 delle spese di rifacimento del lastrico solare di cui abbia l'uso esclusivo in base ad una clausola del regolamento contrattuale del condominio, non viene meno ove l'accesso al detto lastrico rimanga assicurata con manufatti diversi da quelli all'uopo previsti nella suddetta clausola e non eseguiti dal costruttore dell'edificio» 
(Cass. n.6681 del 9/12/1988)


«La spesa di riparazione della fascia di coronamento dell'ultima soletta dell'edificio, facente parte di una terrazza di copertura in aggetto di proprietà esclusiva, va ripartita coi criteri di cui all'art. 1126 cod. civ.» 
(App. Milano, n. 1345 del 15/09/1989)


«Le spese di riparazione dei parapetti e ringhiere di lastrici solari di uso esclusivo sono a carico dei condomini che hanno tale diritto»
(Cass. n. 10602 del 5/11/1990) 



"E' da ritenersi invalida la delibera assembleare che faccia divieto di accedere alla terrazza comune, destinata esclusivamente a copertura, per stendere i panni e battere i tappeti in quanto tale diritto si fonda sul principio di cui all'art.1102 cod. civ. , in virtù del quale ognuno può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione."
(Trib. Milano 14/01/1991)


"Il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1 126 c.c., (un terzo a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza, due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (nella specie: spese per il rifacimento della pavimentazione e del parapetto, nonché per il trasporto e la discarica dei detriti)" 
(Cass. del 19/10/1992, n. 11449)


"La norma dell'art. 1126 c.c., prevedendo testualmente che la contribuzione per un terzo delle spese di rifacimento del lastrico solare deve far carico ai condomini "che ne hanno l'uso esclusivo" anziché a quelli che ne "fanno" uso esclusivo, attribuisce all'espressione "uso esclusivo" il significato di mera po-enzialità o facoltà dell'uso, quale che sia il concreto modo, anche di semplice inerzia, del suo estrinsecarsi, confermandosi dal tenore della stessa norma, come dalla sua ratio la volontà del legislatore di prescindere da una effettiva utilizzazione del bene ed il riferimento alla utilitas ricavabile all'infuori od in più di quella insita nella generale funzione di copertura sui cui soli fruitori non far gravare le relative spese"
(Cass. del  12/03/1993, n. 2988)


«In base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall'art. 1126 cod. civ., il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi della spesa stessa che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura» 
(Cass. n. 5125 del 3/05/1993)


«La spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico o della terrazza a livello deve essere sostenuta per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi dai condomini dell'edificio o delle parti di edificio a cui il lastrico serve come copertura; pertanto, individuati i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico e posto a loro carico un terzo delle spese di ricostruzione o riparazione, la rimanente parte di dette spese deve essere imputata esclusivamente ai proprietari degli apparta- menti situati nella zona dell'edificio coperta dal lastrico» 
(Cass. n. 3542 del 15/04/1994)


"La sostituzione della copertura di lastrico solare con un tetto a falde richiede l'autorizzazione paesistica, poiché non costituisce opera di manutenzione straordinaria. La Legge 8 agosto 1985, n. 431 esclude la configurabilità di tale ultimo intervento (in ciò differenziandosi dalla normativa urbanistica) quando, come nel caso suddetto, si verifichi una mutazione appariscente e rilevante, dell'aspetto esteriore dell'edificio"
(Cass. pen., sez. III, 21/06/1994, n. 1447)



"La disposizione dell'art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera  indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio" 
(Cass. 18/06/1998, n. 6060)


"L'articolo 1126 c.c., nel disciplinare la ripartizione delle spese di ripa- razione e ricostruzione del lastrico solare per chi ne ha l'uso esclusivo non specifica la natura reale o personale di esso, che è invece determinata dal titolo, né al fine rileva l'attribuzione millesimale, utilizzata come criterio per contribuire agli oneri condominiali" 
(Cass. 9/08/1999, n. 8532) 


"Il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto al pagamento, in proporzione dei relativi millesimi, delle spese condominiali comuni anche nel caso in cui è vietato sopraedificare dalla normativa edilizia applicabile nella zona ove esiste l'edificio, perché tale divieto - peraltro non immutabile - non fa venir meno il suo diritto di proprietà sul lastrico solare, né questo è utilizzabile soltanto per sopraelevare" 
(Cass. 29/11/1999, n. 13328)


"Considerato che la terrazza a livello dell'appartamento di proprietà esclusiva assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare, a tutte le spese di riparazione e ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti. Sono, invece, a carico del proprietario della terrazza di copertura le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto essi servono non già alla copertura ma alla praticabilità della terrazza."
(Cass. 1/12/2000, n. 15389)


"Nell'ipotesi in cui il terrazzo condominiale venga utilizzato da tutti i condomini, la ripartizione delle spese di riparazione deve avvenire in conformità all'art.1123, comma primo, c.c. e quindi in misura proporzionale delle singole quote di proprietà esclusiva."
(Cass. 9/02/2001, n.1861)
 


"In tema di lastrici solari di uso esclusivo, le spese indicate  dall'articolo 1126 del Cc (per  un terzo a carico del condomino che ne ha l'uso esclusivo e per due terzi a carico dei condomini cui il lastrico solare serve, sono esclusivamente quelle occorrenti per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Testualmente, quindi la disposizione si riferisce solo al manufatto posto alla sommità della costruzione che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo bensì di ogni suo elemento, sia pure accessorio (come la pavimentazione) ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto e che si ricollega ab extra, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e, come funzionale, come ad esempio un giardino pensile di cui i proprietari dei vani sotto- stanti non traggono alcun giovamento."
(Cass. 4/06/2001, n.7472)
 


"Sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ringhiere, parapetti ecc.) mentre tutte le altre, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, purché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare e i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell'art. 1126 del codice civile."
(Cass. 25/02/2002, n. 2726)


"In tema di lastrici solari l'articolo 1126 del Cc si riferisce esclusivamente alle componenti essenziali della struttura, come le parti murarie e l'impermeabilizzazione, che effettivamente svolgono la funzione di copertura e protezione del sottostante fabbricato. Restano, invece, escluse dalla previsione della norma gli accessori che sono destinati soltanto a consentire o migliorare la praticabilità della superficie, come i parapetti e i pavimenti, alla cui manutenzione ordinaria e straordinaria deve provvedere il proprietario esclusivo, senza che gli altri condomini siano obbligati neppure in parte a contribuirvi salvo che sia necessario smantellarli, per rendere possibile la riparazione o la ricostruzione del lastrico vero e proprio."
(Cass. 19/01/2004, n. 735)


E' legittima la trasformazione di una finestra in una porta di accesso ad un lastrico solare a livello ad opera di un condomino, in quanto l'indefettibile funzione primaria di copertura dell'edificio  da parte del lastrico solare, da un lato, non è incompatibile con la possibilità di un godimento dello stesso anche quale terrazzo, e, dall'altro, esclude l'inidoneità di tale forma di godimento a farne acquistare la proprietà esclusiva per usucapione.
(Cass. 16/02/2005, n. 3102)

 


Infiltrazioni d'acqua dal lastrico solare

Massima: In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, anche se appartiene in proprietà o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.
(Cass. Sezione III Civile, Sentenza 11 ottobre - 13 dicembre 2007, n. 26239)

 



In materia condominiale esistono due criteri di ripartizione delle spese: quello convenzionale e quello legale.
Nel primo caso, laddove tutti i condomini siano d’accordo nell’applicazione di un determinato criterio, nulla quaestio. Qualora non vi sia accordo, invece, bisognerà fare applicazione del criterio legale.
Il criterio principe è quello della proporzionalità preveduto dal primo comma dell’art. 1123 c.c. In base a questo criterio ogni condominio parteciperà alle spese per la manutenzione delle cose e per la prestazione dei servizi comuni in base al valore della propria unità immobiliare; valore (convenzionale) che viene espresso dalle tabelle millesimali. In particolari casi, cioè “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne” (art. 1123, secondo comma, c.c.): è il c.d. criterio dell’uso.
Il codice civile disciplina specificamente alcuni di questi casi.
Così l’art. 1126 c.c. recita: “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
La sentenza in esame puntualizza il campo di applicazione della succitata norma: affinché trovi applicazione il criterio di ripartizione ivi previsto, oltre alla naturale funzione di copertura per le unità immobiliari sottostanti, è necessario che il lastrico solare sia utilizzato in via esclusiva da uno o più condomini. Al ricorrere di queste circostanze, l’utilizzatore parteciperà alle spese nella misura di 1/3 del totale, mentre i restanti 2/3 saranno a carico di coloro i quali usufruiscono del lastrico quale copertura. Si tratta di due condizioni indefettibili per l’applicazione dell’art. 1126 c.c.
Come precisato dal Supremo Collegio, nella pronuncia n. 6889, l’art. 1126 c.c. non troverà applicazione se il lastrico è utilizzabile da tutta la collettività condominiale, anche se funge da copertura solo per una parte delle unità immobiliari.
Viene quindi da chiedersi quale debba essere il criterio di ripartizione delle spese applicabile.
Per quanto nella più volte richiamata sentenza il Giudice di Legittimità non si pronunci espressamente, è possibile affermare che il criterio di ripartizione da utilizzare sarà quello previsto dall’art. 1123 c.c. Tanto si ricava dal fatto che respingendo il ricorso presentato, la Suprema Corte ha, di fatto, confermato quando detto nel giudizio di merito. Il giudice di prime cure, infatti, ha ritenuto applicabile alle fattispecie in esame il criterio di cui all’art. 1123 primo comma c.c..
Riepilogando, quindi: qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell’edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell’art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c..

 
(Cass, n. 6889 del 20 marzo 2009)

 



Condominio, copertura, ripartizione delle spese, criteri, precisazioni

Nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1126 cod. civ. l’accollo al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l’uso esclusivo trova una spiegazione nell’uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso, mentre nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini; ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per due terzi le spese relative ai condomini dei locali sottostanti; in tale ipotesi è quindi da escludere l’applicazione analogica dell’articolo 1126 c.c. sussistendo invece le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall’art. 1123, secondo comma, cod. civ..

(Cassazione civile, sez. I, sentenza 05.05.2010 n. 10858)